Cada vez son más los que se suman a la decisión de alquilar una vivienda como piso turístico. ¿La clave de su éxito? Los ingresos extras que aporta a sus propietarios. La moda de las viviendas de uso turístico se ha extendido en los últimos años -sobre todo en las grandes ciudades de nuestro país-, pero hay que tener en cuenta la normativa vigente sobre su regulación.   

El nuevo repunte en la afluencia de viajeros transcurridos dos años de pandemia supone una oportunidad excelente para aquellos que están pensando en alquilar viviendas de uso turístico. Aunque hemos perdido ese miedo ‘autoimpuesto’ a volver a viajar, lo cierto es que los viajeros siguen prefiriendo un apartamento de alquiler para pasar unos días que los clásicos hoteles. Es por ello que muchos propietarios están optando por esta alternativa frente al alquiler de larga duración, especialmente en zonas de afluencia turística, como zonas de costa o capitales y centro de ciudades de interés cultural.

Sin embargo, el proceso de dar de alta una vivienda turística puede resultar abrumador y es importante informarse porque cada Comunidad Autónoma tiene su propia regulación para las VUT (viviendas de uso turístico). Es por ello que en Mr. House vamos a contestar las preguntas más frecuentes que rodean al alquiler turístico: modalidades, normativa, requisitos, proceso de alta y tributación de las viviendas.

¿En qué se diferencia el alquiler de una vivienda habitual del alquiler de uso turístico?

Una de las principales diferencias entre ambos en la duración: mientras que en el alquiler de viviendas de uso turístico, las estancias no pueden superar los 31 días, en el arrendamiento de temporada se gestionan alquileres de entre 32 días y 11 meses. Así mismo, el alquiler de temporada está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El alquiler turístico, en cambio, se sujeta al cumplimiento de la normativa reguladora de la actividad turística, y cada Comunidad Autónoma funciona de una forma. Por ejemplo, en Cataluña las viviendas turísticas deben inscribirse en el Registro de Turismo.

Otra de las diferencias es que, en el arrendamiento de temporada, el propietario cede el uso a alguien que ya tiene vivienda habitual pero requiere el inmueble para cubrir eventualmente una necesidad de vivienda. Sería el caso, por ejemplo, de un estudiante universitario que previamente vivía con sus padres y que ahora va a vivir a otra ciudad o de un trabajador que tenga que vivir temporalmente en otra ciudad por causa de trabajo. En el arrendamiento turístico, sin embargo, el propietario cede a terceros la vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, con una finalidad lucrativa. Esta vivienda, además, es comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

A continuación podéis ver el número de viviendas turísticas en España y su capacidad, publicado en la web del INE:

¿Qué exigencias legales debe cumplir un piso para ser una vivienda de alquiler turístico?

Como decíamos más arriba, cada Comunidad Autónoma es responsable de establecer los requisitos y tramitaciones que los propietarios de las viviendas deben cumplir. Por ello, tiene que ser cada particular el que tendrá que informarse de los requisitos específicos de la normativa vigente en la Comunidad Autónoma donde se sitúa la vivienda. Adicionalmente, debe también consultarse la existencia de la correspondiente normativa municipal.

Estas normativas, en líneas generales, van relacionadas con los aspectos urbanísticos que ha de reunir el inmueble (como el acceso directo desde la vía pública), las instalaciones (aire acondicionado, wifi), los servicios que ofrece (información turística de la zona, disponibilidad de hoja de reclamaciones, necesidad de disponer de un teléfono de asistencia 24 horas), la exigencia de licencias municipales, la autorización de la comunidad de propietarios en junta o al menos que en los estatutos no se prohíba…. A este último respecto, es importante reseñar que, en caso de que los estatutos de la comunidad de propietarios prevean expresamente la prohibición de instalar viviendas de uso turístico, la comunidad de propietarios podrá instar el cese de la actividad.

Dicha prohibición no será aplicable a las viviendas que ya estuvieran operando como vivienda de uso turístico legalmente, pero sí a aquellas que todavía no estuvieran registradas, por lo que en caso de estar planteándote adquirir una vivienda para destinarla a ese uso, es muy importante verificar previamente el contenido de los estatutos de la comunidad en cuestión.

Cumplidas las exigencias legales vigentes en cada caso, el titular de la vivienda podrá presentar la correspondiente solicitud y ser dado de alta en el registro de viviendas de uso turístico, momento a partir del cual dispondrá de un número de registro que deberá exhibir generalmente en el apartamento y en la oferta que haga de su vivienda a través de internet.

¿Qué consecuencias legales hay si no cumplo con la normativa?

Uno de los principales problemas que acarrea el elevado número de inmuebles alquilados no declarados ha provocado que la Agencia Tributaria haya tomado medidas para evitar la economía sumergida que provoca en este tipo de situaciones. Por lo que el incumplimiento de las disposiciones legales correspondientes podrá dar lugar a la imposición de sanciones tributarias.

Estas son cada vez más frecuentes debido al aumento del número de inspectores de la administración, y a la fácil labor de control que puede realizarse con la simple vigilancia de las plataformas, donde, por ejemplo, se puede localizar fácilmente si un apartamento está o no registrado en el registro de viviendas de uso turístico. A mayor gravedad de la infracción cometida, mayor incremento en la sanción, que puede oscilar entre un 50% y un 150% de lo dejado de declarar.

Tanto el desarrollo de la actividad sin licencia como el incumplimiento de las obligaciones pueden conllevar la imposición de sanciones administrativas y, en último caso, el cese de la actividad.