CALCULA LA RENTABILIDAD DE TU VIVIENDA EN ALQUILER
¿Estás pensando en alquilar tu vivienda? ¿Quieres saber la rentabilidad que puede ofrecerte tu vivienda alquilada?
Sigue leyendo y te decimos los riesgos y factores a tener en cuenta para que calcules si te compensa hacer la inversión.
La vivienda, un activo seguro.
La tendencia en España hasta hace pocos años, siempre había sido vender y no tanto poner en alquiler las viviendas, pero a raíz de la situación provocada por el Covid 19, la cantidad de pisos y casas en alquiler ha crecido y se mantiene en constante aumento, provocando la disminución de los productos en venta.
Las consecuencias provocadas por la pandemia han pausado de momento, lo que se conoce como burbuja del alquiler. Varios han sido estos efectos que el Covid-19 ha tenido en el mercado inmobiliario:
- Tendencia de los precios a la baja
- Menor demanda de compra de vivienda nueva y más de segunda mano
- Fórmulas de alquiler más asequibles
- Aumento de la oferta de inmuebles en alquiler
Todo esto supone un cambio no solo en el modelo en el mercado, sino también en los hábitos de los compradores.
Aun así, hay que tener en cuenta el hecho de que la vivienda sigue siendo uno de los activos preferidos por mucha gente que compra para alquilar y así obtener una rentabilidad.
En conclusión, el aumento de la demanda de pisos de alquiler es la razón de que muchos pequeños y grandes propietarios se planteen arrendar su piso para encontrar un inquilino.
¿Cuáles son los aspectos que afectan en la inversión de un inmueble?
La pregunta que se hacen estos caseros es si merece la pena desde el punto de vista económico, es decir, que tan rentable les es alquilar su propiedad.
Pero esta cuestión dependerá en todo caso de los diferentes factores que influyen en la rentabilidad de comprar una vivienda con finalidades de inversión.
Uno de los aspectos que más preocupan a los arrendadores es lo relacionado con los gastos e impuestos que conlleva inversión, y cuánto dinero ganan realmente descontando estos de los beneficios obtenidos del alquiler.
¿Cuántos son los gastos que puede ocasionar la vivienda?
Para poder saber si es rentable invertir en una vivienda, en primer lugar se deben hacer cuentas sobre los gastos e impuestos relacionados con la compra. Esto depende de las características de cada vivienda en particular (si se trata de una obra nueva, segunda mano en buen estado, a reformar, etc).
Para tener una idea aproximada, el IVA que se debe pagar en un piso nuevo es del 10% del valor escriturado. Si se tratase de una vivienda de protección oficial, en ese caso el IVA se reduce, pudiendo incluso llegar hasta el 4 por ciento en algunos casos.
Para los casos de compra de una vivienda de segunda mano, el IVA a pagar dependerá de las condiciones establecidas en la Comunidad Autónoma en la que esté situada: algunas de ellas aplican un IVA más alto (del 8% o hasta el 10%), y otras un 7% o un 6,6% como es el caso de Canarias.
Aparte del IVA, hay que tener en cuenta otros impuestos como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en el caso de viviendas de segunda mano, y el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que también es variable según la CC.AA: mientras que País Vasco aplica un 0 por ciento otras Comunidades como Cataluña tienen un 1,5 por ciento.
El ITP también tiene un valor diferente según la Comunidad en la que se encuentre el inmueble. Por ejemplo, Valencia fija un 10%, Madrid un 6% y País Vasco un 4%.
Los gastos del notario son unos de los más importantes a tener en cuenta. La variable de más peso aquí es el precio de la propia vivienda. No es lo mismo comprar un piso de 50 metros cuadrados en Burgos, que uno de 120 en Madrid.
Para tener una idea muy general, suelen rondar entre los 500 y los 2.000 euros. Además, se debe sumar el precio de la gestoría y la inmobiliaria (si se da el caso de que hayan contado con una para la operación).
Una vez has pagado todos los impuestos y cuestiones de burocracia, llega el momento de sumar otros gastos inevitables como el IBI, y los suministros (la luz, el agua, el gas y el seguro de hogar).
Existe la posibilidad de deducir del alquiler estos gastos, previo pacto directamente con el inquilino.
Finalmente, toca valorar otros gastos importantes pero ocasionales, como pueden ser las reformas, puesta a punto o el mantenimiento del piso, así como todo lo que concierne a la renovación de elementos de la vivienda: calefacción, electrodomésticos, electricidad, pintura…Estos gastos hay que sumarlos ya que son responsabilidad del dueño y en ningún caso del inquilino.
Una vez se han tenido en cuenta todos estos gastos, ahora estos se restan al coste de la vivienda y así se obtiene el rendimiento.
ROI de la vivienda
El rendimiento de la inversión o ROI es un concepto que nos ayuda a saber la rentabilidad que va a proporcionar la vivienda en cuestión, y permite calcular al inversor cuánto dinero, se obtiene con la rentabilidad, en forma de porcentaje.
Para calcular este ROI de una compra en efectivo, tenemos que coger el beneficio neto o la ganancia la inversión y dividirlo por el coste original.
En el caso de una hipoteca, tense debe tener en cuenta el pago inicial y el pago de la misma.
La fórmula sería la siguiente:
Beneficio de la inversión + Coste de la inversión dividido o / entre el coste de la inversión
Para calcular el ROI de la propiedad
Se divide el rendimiento anual (10.800 €) entre la cantidad de la inversión total, que son 120.000 €.
ROI = 10.800 ÷ 120.000 = 0,09 o sea 9 por ciento. Su ROI fue del 9%.
Este ejemplo nos vale para hacernos una idea exacta de los beneficios que podemos obtener de la inversión. Así, usando esta fórmula podemos hacer cuentas para saber si nos es rentable comprar, vender o alquilar.
Ejemplo de rentabilidad de una vivienda en alquiler
En este ejemplo vamos a utilizar una vivienda que cuesta 100.000 euros.
Los costes de escrituración fueron de 11.000 euros y los costes de remodelación ascendieron a 9.000, con lo que su inversión total fue de 120.000 euros por el comprador.
El coste establecido del alquiler es de 1.000 euros mensuales.
Pasado un año, habrá ganado 12.000 euros en ingresos por este arrendamiento.
Los gastos mensuales como comunidad y el seguro, ascendieron a 1.200 euros anuales, unos 100 euros al mes.
Entonces, podemos saber que el rendimiento anual fue de 10.800 € (12.000 € – 1.200 €).