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Antes de centrarnos en materia inmobiliaria, es importante que conozcamos en qué situaciones una persona posee la capacidad de realizar ciertas acciones, como en este caso será la de adquirir un bien inmueble o una hipoteca, y qué requisitos deben cumplirse para que esto se produzca. 

Toda persona goza de lo que en nuestro derecho se conoce como capacidad jurídica. Esta capacidad es la aptitud jurídica para la apropiación (poder tener, poseer o adquirir), que determina el propio nacimiento. En cambio, no todas las personas tienen reconocida capacidad de obrar, es decir, la posibilidad de ejercitar por sí mismas sus derechos y obligaciones. Es una cualidad que dependerá del estado civil de la persona, por lo que será ejercitada o bien por el propio titular (mayores de edad y emancipados que no hayan sido judicialmente incapacitados) o bien por su representante legal (menores de edad e incapacitados). Pero, ¿qué ocurre en el caso de menores de edad e inmuebles?

En la esfera del Derecho, tan ineficaz es el acto que realiza un menor de edad que no sabe lo que hace, como el acto que ejecuta a sabiendas de su significado y consecuencias, ya que la Ley no le reconoce dicha facultad e idoneidad.

Como regla general, para evitar que se anule el acto por razón de la edad, el menor de 18 años sólo podrá comprar un bien inmueble por medio de sus padres, como una condición inherente a su patria potestad, o del tutor en su caso. No obstante, este principio tiene excepciones, por lo que es conveniente distinguir las siguientes situaciones:

Esta es la norma general del Derecho común, pero hay peculiaridades en algunos territorios forales como Aragón, donde la representación legal del menor termina al cumplir este 14 años, y desde entonces su capacidad de obrar se suple con la mera asistencia de sus padres o tutor. Esto nos lleva a analizar la segunda parte de la cuestión planteada:

 

¿Puede el menor de edad firmar un préstamo hipotecario?

Menor de 16 años

Legalmente, el menor estará representado por sus padres (salvo para aquellos casos que enumera el artículo 162 del Código Civil, entre los que se encuentra la posibilidad de que exista un conflicto de intereses entre los hijos y ambos padres, en cuyo caso será necesario nombrar a un defensor judicial). En este caso serán los padres quienes comparezcan en la escritura de compraventa ante el notario, actuando por su hijo, a nombre de quien se inscribirá el bien en el Registro de la Propiedad, y deberán pagar los impuestos que devengue dicha operación.

 

Menor emancipado

El mayor de 16 años puede ser emancipado o por concesión de quienes ejerzan la patria potestad (lo cual exige una escritura pública en la que el menor deberá prestar su consentimiento) o por concesión judicial. Nuestro Código Civil también considera para todos los efectos como emancipado al que siendo mayor de 16 años vive independientemente de sus padres, con el consentimiento de estos.

En la práctica notarial es frecuente que, en el mismo acto de la compraventa, con carácter previo a esta, los padres otorguen la emancipación al hijo de más de 16 años que quiere adquirir un inmueble, si bien no produce efectos frente a terceros hasta la inscripción en el Registro Civil.

En cualquier caso, el alcance de esta emancipación en la esfera patrimonial no es ilimitado, en el sentido de que tampoco la capacidad del menor es plena: es ahora él quien realiza los negocios jurídicos (como comprar una vivienda), pero necesitará un complemento de capacidad para determinados casos (como tomar dinero a préstamo, o gravar e hipotecar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles).

 

Menores de edad e inmuebles

Tratándose de un menor no emancipado 

Son los padres quienes le representan en este acto, pero se exige autorización judicial. Para acreditarla se incluirá en el protocolo de la escritura matriz el testimonio del auto judicial en que esta se haya concedido. Esta respuesta es clara si la escritura de préstamo hipotecario es un acto aislado, pero genera dudas cuando se hace en conjunto con la compraventa, es decir, se hipoteca el bien comprado en nombre del menor en garantía del préstamo que se ha solicitado para adquirirlo. 

Esto es lo que nuestra Dirección General de Registros y del Notariado llama un ‘negocio complejo’ y afirma que los titulares de la patria potestad, en nombre del menor, podrán comprar e hipotecar simultáneamente sin dicha autorización judicial siempre y cuando el importe del préstamo se destine exclusivamente a la adquisición del inmueble. 

En caso de menor emancipado 

El artículo 323 de nuestro Código Civil requiere el consentimiento de los padres, quienes deberán comparecer ante notario en compañía del menor. Esta exigencia también se aplica a los casos en que el emancipado otorgue un aval o una fianza, pues se comprometen sus bienes inmuebles, pero en cambio, no parece necesaria para posponer o cancelar una hipoteca. 

Un casado menor de edad que quiera hipotecar los bienes que sean comunes del matrimonio 

En este caso, bastará el consentimiento de los dos miembros de la pareja si el cónyuge es mayor de edad, pero si también es menor, se necesitará el consentimiento de los padres de uno y otro.