Posiblemente la decisión de comprar una vivienda es una de las más importantes de nuestra vida. Tomar esta determinación, que conlleva una gran inversión, habrá requerido tiempo; tiempo en el que el futuro propietario se habrá planteado algunas cuestiones como ¿cuánto dinero debo tener ahorrado?, ¿qué porcentaje de mi sueldo debo destinar al pago del inmueble? y ¿qué tipo de hipoteca me conviene más en función de mi solvencia?

¿Cuánto debes tener ahorrado para comprar una vivienda?

Pongamos el ejemplo de la compra de una vivienda cuyo valor es de 300.000 € para saber qué vivienda te puedes permitir. El futuro propietario necesita unos ahorros previos de 90.000 euros. Esto se debe a que, por lo general, las entidades bancarias conceden financiación, como máximo, de hasta un 80% del valor de la tasación del inmueble. Con lo cual, los compradores deben tener ahorrado el 20% restante, es decir, en este caso 60.000 euros. Además, hay que añadir entre un 10% y un 15% procedente de los gastos asociados a la compra, como los impuestos, la notaría, el Registro de la Propiedad, etc. En este caso, este porcentaje corresponde a los otros 30.000 euros que debe tener el comprador.

En materia de impuestos, en el caso de una vivienda de obra nueva, hay que hacer frente al impuesto sobre el valor añadido (IVA), que es del 10% en todo el territorio español salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC) que es del 6,5%; y al impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), cuyo porcentaje varía entre el 0,5% y el 1,5% en función de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. En el caso de una vivienda de segunda mano, debe abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), de entre el 6% y el 10%, aunque también varía según la región.

¿Qué tipo de hipoteca escoger?

Otro momento decisivo para los compradores es la elección de la hipoteca. Este paso es muy importante y ya hablamos de que hay que tener en cuenta la diferencia entre hipoteca y préstamo personal.

Pero volviendo a las hipotecas, hay que tener en cuenta en la decisión de qué vivienda te puedes permitir que existen 2 tipos:

• Hipoteca a tipo fijo: es aquella cuyo tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo y, por lo tanto, también las cuotas mensuales. Las ventajas de este tipo de hipotecas son la estabilidad y la seguridad, ya que el comprador conoce el coste total del préstamo y la cantidad que tiene que abonar cada mes para devolver el capital prestado; y sus desventajas, una cuota mensual mayor y unas comisiones más altas en el caso de amortizar anticipadamente la hipoteca.
• Hipoteca a tipo variable: aquella cuyas cuotas varían a lo largo del contrato. Se caracteriza por tener un tipo de interés formado por un porcentaje fijo (el diferencial) y otro variable (el índice de referencia). En España, el índice de referencia más utilizado es el euríbor y en función de cómo evolucione este índice, subirá o bajará la cuota mensual de la hipoteca. El comprador que contrate este tipo de hipoteca puede beneficiarse de determinadas coyunturas del mercado, pero también debe asumir el riesgo de que el euríbor suba.

Desde nuestra inmobiliaria en Madrid aconsejamos tener ahorrado al menos el 30% del valor de la vivienda y no destinar más del 30% del sueldo mensual al pago de la hipoteca.

También debes saber que el banco tendrá en cuenta lo siguiente:

¿Cuánto debes destinar al pago de la cuota mensual de la hipoteca?

El tipo de hipoteca determina, asimismo, la cuota que el comprador debe pagar cada mes. “El Banco de España recomienda no destinar más del 30% del salario mensual al pago de la hipoteca. De esta manera se evita un sobreendeudamiento”, argumenta Colombelli.

Solé añade que este porcentaje puede aumentar hasta el 35% si el comprador dispone de “otras deudas y gastos financiados, ya que todos ellos en su conjunto forman parte del cálculo realista de la capacidad de devolución y el ahorro de los prestatarios”. Además, es recomendable “generar un ahorro adicional mensual de entre el 5% y el 15% de los ingresos familiares para atender eventualidades e incertidumbres futuras y no poner en riesgo la devolución del préstamo hipotecario”, concluye.

Sabemos que el pago de la hipoteca de tu hogar va a suponer un gasto muy importante durante los próximos 20 o 30 años. Por eso, es esencial saber escoger un producto hipotecario adecuado a nuestras necesidades, pero también a nuestra circunstancia individual real. En otras palabras, es importante asumir qué qué vivienda te puedes permitir y qué no.