Si estás pensando en emprender tu propio proyecto profesional es probable que necesites financiación para adquirir un establecimiento donde desarrollar dicha actividad, para lo que debes conocer que existen las hipotecas para locales comerciales. Este tipo de préstamo hipotecario es un producto financiero dirigido directamente a aquellos profesionales que compran un inmueble con fines profesionales. Así, como ya podrás imaginar, tienen unas características diferentes a los préstamos hipotecarios convencionales.

Es lógico pensar que las hipotecas están pensadas para la compra de vivienda, pero esto no siempre es así. En el mercado también podemos encontrar hipotecas para locales comerciales y su financiación y son, a día de hoy, uno de los activos inmobiliarios que ofrece mayor rentabilidad. Las características que estos préstamos ofrecen son diferentes a los de los préstamos sobre viviendas. Por ejemplo, los bancos establecen unos requisitos más exigentes al suponer una operación de mayor riesgo, lo que se traduce en unos plazos de amortización más cortos y un tipo de interés más alto. También es necesario contar con ahorros, ya que el porcentaje de financiación no suele superar el 70% y conlleva una serie de gastos extra.

¿Qué son las hipotecas para locales comerciales?

Lo primero que debemos tener en cuenta a la hora de hablar de hipotecas para locales comerciales es que, para los bancos, estos proyectos representan más riesgo que las viviendas. ¿A qué se debe esto? Pues porque es lógico pensar que, en caso de dificultades económicas, es más fácil de dejar de pagar la hipoteca de un local comercial que la de una casa, ya que de esta última depende tener un sitio en donde vivir. Por este motivo, solicitar una hipoteca para adquirir un local comercial implicará tener que hacer frente a condiciones menos favorables para el cliente, así como hacer frente a unos requisitos más exigentes por parte del banco a la hora de la concesión de la misma.

Diferencias entre las hipotecas para locales comerciales y viviendas

A la hora de solicitar una hipoteca para un local comercial, estas son las principales diferencias que vamos a encontrar con una hipoteca para una vivienda y que tendremos que tener en cuenta:

✔ Plazos diferentes de amortización

Los plazos que ofrecen los bancos en los casos en los casos de las hipotecas para locales comerciales son bastante más cortos. De media, la hipoteca de una vivienda se plantea para ser devuelta en unos 20-30 años aproximadamente. En el caso de la hipoteca de un local comercial lo más habitual es que se limite a unos 15-20 años aproximadamente.

✔ Tipos de interés algo más elevados

Otro factor que diferencia las hipotecas para locales de las hipotecas para viviendas son los intereses. En general, serán más elevados, tanto en el caso de una hipoteca fija como de una variable.

✔ Menor porcentaje de financiación

Actualmente casi ningún banco financia una hipoteca al 100%. En el caso de las viviendas, lo más habitual es que se financie hasta el 80% aproximadamente. Sin embargo, en el caso de las hipotecas para locales, este porcentaje se reduce hasta el 60-70% en la mayoría de los casos. En consecuencia, vamos a necesitar contar con mayor cantidad de ahorros iniciales si queremos adquirir el local.

✔ Mayor gasto a asumir por el cliente

La Ley Hipotecaria de 2019 redujo al mínimo los gastos que los clientes de los bancos deben pagar por la concesión de una hipoteca. Sin embargo, hay que tener en cuenta que estos gastos los asume el banco solo en el caso de las hipotecas destinadas a “uso doméstico”, algo que no sucede cuando vamos a comprar un local.

En consecuencia, otra de las principales diferencias entre las hipotecas para locales comerciales y las hipotecas para viviendas es que, las primeras, tienen muchos más gastos asociados. De este modo, el cliente deberá pagar gastos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la notaría, gastos derivados del Registro de la Propiedad, y de la gestoría.

¿Qué se necesita para solicitar una hipoteca para un local comercial?

Antes de presentar todos los documentos y la solicitud, y como sucede en otros productos hipotecarios, es crucial contar con ahorros, ya que las entidades bancarias ya no acostumbran a dar hipotecas 100 financiación. Si estás decidid@ a seguir adelante para poder obtener la financiación necesaria y conseguir una hipoteca para un local comercial, será fundamental aportar los siguientes documentos 

• El NIF o NIE
• Las 3 últimas nóminas
• Los recibos de otros préstamos
• Las escrituras o Notas Simples de los inmuebles en propiedad y su valor de mercado actual
• Los extractos bancarios de los últimos meses
• La Declaración de la Renta del último año
• El contrato de arrendamiento en caso de que el solicitante se encuentre alquilando una vivienda.

Además, si se autónomo, habrá que añadir a los documentos anteriores estos otros:

• Los pagos trimestrales del IVA
• La Declaración del IRPF anual
• Los últimos recibos de la Seguridad Social
• La Declaración anual del IVA

Hay que añadir que, aunque sea algo obvio, será imprescindible no constar en ninguna lista de morosos y tener un buen perfil económico. Además, la edad del demandante tiene que estar comprendida entre los 18 y los 75 años. Esto último es importante saberlo, ya que el plazo de amortización de la hipoteca es más corto de lo habitual.

¿Se puede pedir una hipoteca para un local comercial para convertirlo en vivienda?

Sí, se puede. Pero en este caso la hipoteca seguirá concediéndose sobre un local. Es decir, aunque el uso que vayamos a hacer de ese local sea el de reconvertirlo en vivienda, desde una perspectiva legal y a efectos de la concesión de una hipoteca, la operación que realizaremos será la compra de un local, con todo lo que ello implica.