La Cédula de Habitabilidad es el documento administrativo que sirve para acreditar que una vivienda cumple con las condiciones básicas para ser habitada. Esas condiciones serán las que exija la normativa de la Comunidad Autónoma donde se encuentra la vivienda. La cédula de habitabilidad certifica, por tanto, la legalidad de la vivienda y que se encuentra en condiciones adecuadas de salubridad y seguridad para ser destinada a residencia humana. 

El Ministerio de Fomento define la Cédula de Habitabilidad como el documento que certifica la legalidad de la vivienda. Por eso debe gestionarlo un arquitecto o aparejador, que comprobarán que el inmueble reúna todos los requisitos:

1. Superficie útil
2. Equipamientos
3. Otros exigidos por la autoridad competente

¿Cuáles son diferentes tipos de cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad puede exigirse en diferentes supuestos, dando lugar a los siguientes tipos de cédulas de habitabilidad:

• Cédula de habitabilidad de primera ocupación. Es la que se exige para las viviendas de nueva construcción que entrega el Ayuntamiento al promotor.

• Cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación. En este caso se exige su tramitación en inmuebles que han sufrido una reforma relevante.

• Cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Se trata de viviendas ya edificadas y habitadas anteriormente.

¿Dónde se puede solicitar la cédula de habitabilidad de mi vivienda?

Compete a las Comunidades Autónomas aprobar la normativa que determine las condiciones mínimas de salubridad, higiene y seguridad para que un inmueble sea legalmente habitable, si bien, la tramitación de la cédula que lo acredite y su otorgamiento se realizará en el Ayuntamiento del municipio correspondiente.

La coexistencia de diversos controles previos a la construcción y ocupación de las viviendas ha determinado la decisión en muchas Comunidades Autónomas de eliminar la exigencia de la cédula de habitabilidad para evitar duplicidades de competencias por distintas administraciones públicas y simplificar los trámites administrativos ya que se estima que la misma finalidad se cumple con el otorgamiento de la licencia de construcción.

• Cantabria: Decreto 141/91, de 22 de agosto, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad que deben reunir las viviendas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, así como la concesión y el control de las cédulas de habitabilidad.

• Cataluña: Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.

• La Rioja: Decreto 28/2013, de 13 de septiembre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Autónoma de La Rioja.

• Navarra: Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, modificado por Decreto Foral 5/2006, de 16 de enero.

• Asturias: han suprimido la cédula de primera ocupación por entender que las mismas funciones se cumplen con la licencia municipal de uso, pero se sigue exigiendo para la segunda y posteriores ocupaciones (Decreto 73/2018, de 5 de diciembre, por el que se aprueban las normas de habitabilidad en viviendas y edificios destinados a viviendas en el Principado de Asturias).

• Comunidad de Madrid en virtud del Decreto 111/2018, de 26 de junio, se suprime el trámite de concesión de la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda.

En Madrid y otras Comunidades Autónomas el otorgamiento de la licencia urbanística municipal o título habilitante de la obra, uso u ocupación se estiman ya verificación suficiente del cumplimiento de las condiciones de habitabilidad establecidas en la normativa reguladora de la salubridad, protección contra el ruido, ahorro energético, en el Código Técnico de la Edificación y demás normativa autonómica y municipal en garantía de la seguridad y salubridad de los inmuebles.

Para solicitar, tanto la cédula de habitabilidad como la licencia de primera ocupación, comunicación previa o declaración responsable se deberá presentar junto al modelo de solicitud del Ayuntamiento correspondiente. Además, un certificado firmado por técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico colegiados) y visado por el colegio correspondiente en el que se ponga de manifiesto que se ha revisado la vivienda y cumple con los requisitos técnicos exigidos por la normativa aplicable.

Posteriormente, deberán pagarse las tasas correspondientes. Finalmente, la autoridad municipal competente procederá a comprobar lo declarado en el certificado y emitir, si procede, la cédula.

¿Cuál es su contenido?

Aunque el contenido y los modelos de cédulas de habitabilidad difieren en cada ayuntamiento todos deberán pronunciarse sobre:

• La dirección y localización de la vivienda

• Superficie útil

• Número de estancias y umbral máximo de ocupación

• Altura libre

• Huecos, dotaciones, equipamientos

• Identificación del técnico competente.

La cédula de habitabilidad o los documentos análogos serán necesarios además de para poder habitar la vivienda, para solicitar el alta de los suministros de luz y agua y en supuestos como la reagrupación familiar de extranjeros o la compraventa de la vivienda.

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