Nueva Ley de Vivienda 2022
El pasado 1 de febrero de 2022 la nueva ley de vivienda en España, la primera de su índole, ha sido aprobada por el Consejo de Ministros. Esta ley, muy esperada por unos y muy criticada por otros, regulará diferentes ámbitos del sector inmobiliario: ayudas al acceso a la vivienda, regulación de los desahucios, creación de la vivienda asequible o la limitación de los precios del alquiler en “zonas tensionadas”. Por ello, su tramitación ha sido solicitada de urgencia por parte de las Cortes para poder cumplir así con la fecha prometida a Bruselas. Así pues, es probable que la normativa se ponga en marcha antes del último trimestre de este año.
“Con esta normativa la vivienda pasa a ser el quinto pilar del estado de bienestar en nuestro país. Queremos combatir los excesos en el acceso al mercado de la vivienda, que pasa de ser bien de mercado a ser un derecho y a tener una función social”, explicaba Raquel Sánchez, Ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Las principales medidas de la nueva Ley de Vivienda 2022
La Ley de Vivienda forma parte de las reformas e hitos que el Gobierno se ha comprometido con la Comisión Europea a llevar a cabo en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR). Desde Mr. House vamos a repasar las principales medidas del anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que se publicará en el Boletín Oficial de las Cortes Generales:
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Mercado del alquiler en España
1. Zonas de mercado residencial “tensionado”
Las Administraciones competentes podrán declarar hasta tres años a las llamadas “zonas de mercado residencial tensionado”, prorrogables de forma anual si las circunstancias persisten. Entre las condiciones para que un distrito o barrio sea declarado como zona de mercado tensionado se cita que el coste del pago de la vivienda -tanto hipoteca como alquiler más gastos de suministros- supere el 30% de los ingresos netos medios de los hogares.
Además, la declaración de zona mercado tensionada implicará planes de acción específicos de actuación para corregir esta situación. Entre éstas medidas, se incluye la congelación o limitación de los precios de las rentas del alquiler.
En esta línea, si una zona es declarada como “tensionada”:
- Los inquilinos actuales podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años.
- En os nuevos contratos de viviendas se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el incremento del IPC correspondiente. Y en algunos casos, se podrán permitir subidas adicionales hasta un máximo de un 10% en determinados supuestos, como las mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.
De igual forma, se incentivará fiscalmente la bajada de precios.
2. Creación de la figura del ‘Gran tenedor’
La Ley de Vivienda ha incluido la figura del ‘Gran tenedor’ y la define como aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En zonas de mercado tensionado, las administraciones que las declaren podrán establecer criterios adicionales, solo a los efectos de solicitar información adicional sobre los parques de vivienda que gestionen.
3. Límite al alquiler
En las áreas declaradas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Se abre un periodo de 18 meses desde la aprobación de la Ley para establecer dicho índice y aplicar esta limitación. Si tenemos en cuenta que la tramitación parlamentaria podría prolongarse durante meses y ese periodo de gracia, los límites de rentas del alquiler a grandes tenedores llegarían en 2024. Es decir, una vez terminada la presente legislatura.
4. Incentivos fiscales a los pequeños propietarios
Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.
En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado.
- Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
- Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
- Vivienda asequible incentivada o protegida (70%). Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
- Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
La propia ministra ha puesto un ejemplo práctico de esta medida. “Un arrendatario que no es un gran propietario tiene establecido un alquiler de 800 euros en una vivienda situada en una zona tensionada. Pero si baja el precio un 5%, hasta 760 euros, podría aplicarse la reducción del 90%. Los rendimientos netos de ese alquiler serían 3.830 euros, pero el importe sujeto a tributación con la reducción del 90% serían 638 euros, no 3.830 euros”, ha indicado.
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Otras medidas de la Nueva Ley de Vivienda 2022
1. Promoción de viviendas vacías
Para promover la salida al mercado de inmuebles vacíos se ofrecerá a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% -actualmente se encuentra en el 50%- en la cuota del IBI. Ello afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas.
2. Parque público de viviendas
El parque público de viviendas en España apenas alcanza las 290.000 unidades, lo que supone que solo el 1,6% de las personas pueden optar a algún tipo de vivienda de las Administraciones Públicas. Esto contrasta frente al 10% que otros países europeos.
Por ello, la Nueva Ley de Vivienda 2022 establecerá la calificación indefinida de la vivienda protegida. De esta forma, se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. Y, por otro lado, se crea la figura de la vivienda asequible incentivada, de titularidad privada, pero a la que se le otorgarán beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo a cambio de ser destinada al alquiler a precios reducidos.
3. Desahucios en personas en situación de vulnerabilidad
Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.
Se asegurará que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.
3. Reserva del 30% para VPO en obra nueva
Se incentivará la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. La legislación urbanística podrá establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado para estas viviendas con la Nueva Ley de Vivienda 2022, determinando s compensaciones correspondientes cuando se vean afectados derechos adquiridos. De la reserva de suelo sometido a algún régimen de protección pública, se establece un porcentaje mínimo de la mitad de ellas para vivienda en alquiler asequible (la mitad de ese 30%).
4. Refuerzo de la actuación estatal en materia de vivienda y de rehabilitación
A través de planes plurianuales se regula la actuación pública en materia de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana. Basados en la cooperación interadministrativa, se realizará a través de la regulación, financiación, y planificación necesaria para garantizar su acceso a precios asequibles, así como para favorecer la conservación y mejora del parque de viviendas y de los entornos residenciales.
Se define un marco general de colaboración y cooperación entre Administraciones Públicas en materia de vivienda, como estrategia clave para conseguir los fines de esta política, a través de los principales órganos de cooperación: Conferencia Sectorial, Comisión Multilateral y Comisiones Bilaterales.
5. Creación del Consejo Asesor de Vivienda
Se asegura la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda. Dicho Conseja será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado. Estará integrado por asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.
6. Más garantías en la compra o el alquiler de vivienda
La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá solicitar más garantías. Antes de formalizar la operación se garantizará una serie de información básica; Desde las condiciones de la operación hasta las características de la referida vivienda y del edificio