En las herencias es muy frecuente que haya problemas a la hora de vender una vivienda que ha sido heredada por varias personas. Por distintas circunstancias, es muy probable que algún heredero se plantee vender la propiedad, pero que otro se niegue a hacerlo. ¿Qué hacer cuando no hay acuerdo entre los herederos para vender una vivienda?

Perder a un ser querido siempre es un momento difícil de soportar y de superar en nuestras vidas. Si a ello hay que sumar tener que lidiar con las disputas que se crean en las herencias no es plato de buen gusto para cualquiera de nosotros. Consecuencia de esto es que muchas relaciones familiares se han visto afectadas por las herencias. Por distintas circunstancias, es muy probable que algún heredero se plantee vender la vivienda, pero que otro se niegue a hacerlo. Sin embargo, y en principio, no se puede vender la vivienda sin que lo acuerde la mayoría. ¿Cómo podemos pues vender una casa si un heredero no quiere?

No se puede obligar a vender una casa si un heredero no quiere

En primer lugar tenemos que recordar que un inmueble es un bien indivisible, lo que se traduce en que una vivienda heredada por varias personas pasa normalmente a una situación de proindiviso o copropiedad: cada heredero tiene en propiedad una parte de la misma. Para vender un inmueble es necesario el consentimiento de todos los propietarios, no vale con la mayoría. Si bien es cierto que no se puede obligar a nadie a vender, tampoco se puede obligar a un heredero a quedarse como copropietario.

Siempre que sea posible, es mejor llegar a un acuerdo entre los herederos. En este sentido, los profesionales inmobiliarios pueden ser de gran ayuda porque actuarán de intermediarios para lograr un consenso.

Pero si esta vía tampoco funciona existen otras forma para vender una casa si un heredero no quiere.

Formas de vender una casa cuando hay problemas de herencia

1.Vender la parte de propiedad al resto de herederos o a un tercero

La ley ofrece al “heredero A” la posibilidad de quedarse toda la casa (100%) y pagar al “heredero B” el valor en dinero de su participación en la propiedad (50%). El “heredero B” tiene, por ley, derecho preferente para adquirir ese porcentaje si abonan el precio en el plazo de un mes desde que se les comunica que se ha vendido a un tercero.

Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno sólo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga. Artículo 1062 Código Civil

A esto se le denomina realizar una extinción de condominio. Por lo general, es el copropietario que se queda con el inmueble el que corre con los gastos de la extinción de condominio, aunque dependerá del tipo de acuerdo al que hayan llegado todas las partes.

2. Vender el bien a una empresa especializada en proindivisos

Otra alternativa es que los herederos que quieran vender la casa y disponer de la herencia en dinero vendan su parte a empresas que compran proindivisos (viviendas que tienen varias personas como propietarios). Este tipo de compañías comprarían la parte de los herederos que quieren vender de forma totalmente legal, ya que esta práctica está amparada por el Código Civil.

Eso sí, estos deben tener en cuenta que el valor de venta será entre un 35 y un 50% más bajo que si se vende a precio de mercado.

3. Acudir a la vía judicial y solicitar la partición judicial de la herencia y la subasta pública del inmueble

En caso de que se lleve a la vía judicial porque no haya acuerdo entre las partes, se solicitará la extinción de la relación de copropiedad para poder poner el bien a subasta pública. Los herederos interesados en vender deberían presentar una demanda ante los demás para que extingan el condominio, se subaste la vivienda y se puedan repartir las partes entre todos los herederos. Eso sí, en este caso, el valor de la vivienda se determina ante subasta.

Para ello, y antes de nada, hay que solicitar la tasación del bien, que puede hacerse mediante tasador privado o a través de un perito tasador que designe el juez. Si los herederos no están de acuerdo con el valor de la tasación, podría ser impugnado para que se revise, y después se subastará públicamente el inmueble.

Esta vía suele ser costosa y puede implicar que el piso se venda a un precio más bajo que si se vendiera de a forma habitual, a precio de mercado.

3.1. Subasta pública de la vivienda

A la subasta pueden acudir el resto de los copropietarios para pujar sin necesidad de dejar ningún depósito, excepto el que se resistía a venderlo, que no podrá. En caso de ser un interesado ajeno a los herederos, deberá dejar un depósito en concepto de fianza del 30% del valor de tasación para poder pujar por el inmueble.

Como decíamos al principio, siempre es preferible llegar a un acuerdo entre los herederos, ya que eso evitará las tensiones familiares y los gastos judiciales (tasación, abogado y procurador) y el hecho de que, por ser vendido el inmueble a través de subasta pública, suele ser a un precio inferior al que se vendería en el mercado.