¿Cuánto cuesta una hipoteca joven? El aval del Estado (ICO o Mi Primera Vivienda) no tiene coste en sí mismo, pero sigues pagando la comisión de apertura del banco —entre el 0% y el 1% del capital—, más los gastos habituales de comprar una casa: notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos. En conjunto, calcula entre el 8% y el 12% del precio de la vivienda aparte del propio préstamo. En Mr. House llevamos más de 25 años ayudando a compradores en Parla y Madrid a planificar esta cuenta antes de firmar, y aquí la desglosamos partida por partida.
El aval no cuesta nada, pero la hipoteca sí
Conviene separar dos cosas que se confunden a menudo. El aval ICO o el aval autonómico Mi Primera Vivienda son gratuitos: ni tú ni el banco pagáis comisión ni prima al Estado por esa garantía, que cubre hasta el 20% del precio (25% si la vivienda tiene certificado energético D o superior). Lo que sí tiene coste es la hipoteca en sí —como cualquier otra— y los trámites de comprar la casa. Si todavía no tienes claro cómo funciona el aval, lo explicamos con detalle en qué es una hipoteca joven.
Comisión de apertura: la partida donde más se nota el banco elegido
Aquí es donde de verdad compensa comparar. La comisión de apertura oscila entre el 0% y el 1% del capital prestado: en un préstamo de 150.000 €, la diferencia entre un banco que no cobra nada y otro que cobra el 1% son 1.500 € solo por firmar. Es negociable, sobre todo si llegas con una oferta vinculante de otra entidad en la mano. Compara siempre la TAE, no solo el tipo de interés (TIN): la TAE incluye comisiones y seguros vinculados, y es la única cifra que refleja el coste real del préstamo a lo largo de los años.
Gastos fijos de la compraventa
Estos gastos no dependen del aval ni de si eres joven o no: son los mismos para cualquier hipoteca. Para una vivienda de 200.000 €, las horquillas habituales son:
- Notaría: 600-900 €
- Registro de la Propiedad: 300-500 €
- Gestoría: 200-500 €
- Tasación del inmueble: 250-400 €
Desde la reforma de la Ley Hipotecaria, notaría, registro y gestoría de la parte del préstamo los paga el banco; lo que sigue siendo tuyo son los gastos ligados a la compraventa en sí y la tasación.
Impuestos: dónde está el verdadero ahorro joven en Madrid
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la Comunidad de Madrid es del 6% sobre vivienda usada, pero baja al 4% si tienes menos de 32 años y compras tu vivienda habitual por hasta 250.000 €. En una casa de 200.000 €, eso son 8.000 € en vez de 12.000 €: 4.000 € de ahorro solo por la bonificación de edad. Ojo, no es automática: hay que solicitarla expresamente en la autoliquidación. El AJD, que solo aplica en obra nueva, es del 0,75% en Madrid, de los más bajos de España.
Ejemplo con números: vivienda de 200.000 € para un comprador de 30 años
- ITP reducido (4%): 8.000 €
- Notaría + registro + gestoría + tasación: ~1.600 €
- Comisión de apertura (banco sin comisión, negociada): 0 €
- Total aparte de la hipoteca: ~9.600 € (un 4,8% del precio)
Si en vez de negociar la comisión aceptas un 1%, súmale 2.000 € más. Por eso comparar entre bancos antes de firmar tiene un impacto directo en la cuenta final, no solo en la cuota mensual.
Cómo reducir el coste total
- Compara al menos tres bancos y exige la TAE de cada oferta, no solo el TIN.
- Solicita la bonificación del ITP joven en la autoliquidación: no se aplica sola.
- Negocia la comisión de apertura con una contraoferta por escrito.
- Revisa qué productos vinculados exige cada banco (seguros, tarjetas): encarecen la TAE aunque bajen el TIN en el papel.
Si quieres que comparemos las condiciones reales que te ofrecen los bancos antes de firmar, en asesoría hipotecaria en Madrid revisamos la oferta sin coste para ti. También puedes ver los requisitos completos de la hipoteca joven 2026 en esta guía.
Preguntas frecuentes sobre el coste de la hipoteca joven
¿Tiene coste el aval ICO para el comprador?
No. El aval, ya sea la línea ICO o Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid, no cobra comisión ni prima al comprador ni al banco. El coste que pagas es el de la hipoteca en sí (intereses, comisión de apertura si la hay) y los gastos habituales de la compraventa.
¿Hasta qué edad puedo pedir una hipoteca joven en Madrid?
El límite depende del programa: el aval ICO nacional exige tener menos de 35 años en el momento de la firma, mientras que la bonificación fiscal del ITP en Madrid se aplica hasta los 32 años. Conviene revisar ambos límites por separado porque no siempre coinciden.
¿Qué gastos NO cubre el aval ICO?
El aval solo cubre la parte del precio de la vivienda que el banco no financiaría sin él (hasta el 20-25%). No cubre notaría, registro, gestoría, tasación ni impuestos: esos gastos, entre el 8% y el 12% del precio, siguen siendo tuyos.
¿Compensa cambiar de banco solo por la comisión de apertura?
Solo si el resto de condiciones son comparables. Una comisión de apertura del 0% con un tipo de interés más alto puede salir más cara a 25 años que una comisión del 0,5% con mejor TAE. Compara siempre la TAE completa antes de decidir por una sola partida.
