Si tú y tu expareja estáis de acuerdo en vender el piso tras el divorcio, el proceso es más sencillo de lo que parece: podéis venderlo a un tercero y repartir el dinero, o uno de los dos puede quedárselo compensando al otro mediante una extinción de condominio, que suele salir bastante más barata en impuestos que una compraventa normal. Te explicamos las dos opciones, qué impuestos hay que pagar y los pasos concretos.
Las dos opciones cuando el divorcio es de mutuo acuerdo
Mientras estáis casados en régimen de gananciales, la vivienda pertenece a ambos al 50%, así que los dos tenéis que firmar cualquier operación sobre ella. Con acuerdo entre las partes, hay dos caminos:
- Venta a un tercero: vendéis el piso en el mercado y repartís el precio entre los dos, según el porcentaje que tenga cada uno.
- Extinción de condominio: uno de los dos se queda con el piso y compensa económicamente al otro por su parte, sin que haga falta vender a nadie fuera de la pareja.
La opción correcta depende de si alguno de los dos quiere seguir viviendo en la vivienda o si ambos preferís hacer caja y empezar de cero por separado.
Extinción de condominio: la opción más habitual y la más barata fiscalmente
Cuando uno de los cónyuges se queda con el piso y compensa al otro, lo normal es firmar una escritura de extinción de condominio ante notario, no una compraventa. La diferencia fiscal es notable: en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la Comunidad de Madrid ronda el 6%, se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), con un tipo de entre el 0,75% y el 1,5% (fuente: guía de extinción de condominio, 2026). Si además hay un acuerdo de divorcio de mutuo acuerdo (convenio regulador), la liquidación de los bienes gananciales se puede reflejar en ese convenio, pero la extinción de condominio en sí necesita escritura pública notarial aparte — no basta con el convenio aprobado por el juzgado.
Qué impuestos hay que pagar al vender el piso
Además del ITP o el AJD según el caso, hay dos impuestos que suelen generar dudas:
- Plusvalía municipal: si os repartís la vivienda entre vosotros al liquidar los bienes gananciales, esa transmisión está exenta. Si en cambio vendéis a un tercero, sí se paga sobre el incremento de valor del suelo desde la última transmisión, y hay que liquidarla en el ayuntamiento en un plazo de 30 días desde la venta (fuente: HelpMyCash, 2026). Te lo explicamos con más detalle, incluido quién debe pagarla, en nuestra guía sobre plusvalía municipal al vender un piso en Madrid.
- IRPF por la ganancia patrimonial: si vendéis a un tercero y sacáis beneficio, ese beneficio tributa en la declaración de la renta de cada uno según su porcentaje. Si el piso era la vivienda habitual y reinvertís el dinero en comprar una nueva vivienda habitual, existe una exención por reinversión que puede dejar esa ganancia sin tributar.
Pasos para vender el piso tras un divorcio de mutuo acuerdo
- Acordar en el convenio regulador qué hacéis con la vivienda: venta a tercero o extinción de condominio.
- Si es extinción de condominio, tasar el inmueble y acordar la compensación económica para quien cede su parte.
- Firmar la escritura correspondiente ante notario (extinción de condominio o compraventa, según el caso).
- Liquidar los impuestos que correspondan (AJD o ITP, plusvalía municipal si aplica) dentro de plazo.
- Inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
En Mr. House llevamos más de 25 años vendiendo pisos en Parla y Madrid, muchos de ellos en situaciones de divorcio o herencia donde hace falta ir con cuidado con los plazos y con el trato entre las partes. Nuestros honorarios van siempre incluidos en el precio final, sin sorpresas para ninguno de los dos. Si necesitáis vender o repartiros un piso tras un divorcio, podéis ver cómo trabajamos en venta de piso heredado o por divorcio en Madrid.
Preguntas frecuentes sobre vender un piso en divorcio
¿Qué es más barato, vender el piso a un tercero o hacer una extinción de condominio?
Si uno de los dos se queda con el piso, la extinción de condominio suele ser la opción más barata: se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,75%-1,5% en Madrid) en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en torno al 6%), que es lo que se pagaría en una compraventa normal.
¿Hay que pagar plusvalía municipal si nos repartimos el piso en el divorcio?
No, si la transmisión se produce dentro de la liquidación de los bienes gananciales entre los dos cónyuges está exenta. Solo se paga plusvalía municipal si el piso se vende a un tercero ajeno al matrimonio.
¿Los dos tenemos que firmar para vender el piso si estamos en gananciales?
Sí. Mientras la vivienda sea ganancial, ambos sois propietarios al 50% y hace falta la firma de los dos, tanto para una venta a un tercero como para la escritura de extinción de condominio.
¿Puedo evitar pagar impuestos si reinvierto el dinero de la venta en otra vivienda?
Si el piso era tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en comprar una nueva vivienda habitual, puedes acogerte a la exención por reinversión en el IRPF sobre la ganancia patrimonial. Conviene confirmar con un asesor que se cumplen todos los requisitos en tu caso concreto.
