Al vender un piso en Madrid, el vendedor paga la plusvalía municipal — oficialmente IIVTNU, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — siempre que haya habido ganancia de suelo entre la compra y la venta. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo (objetivo y real) y el Ayuntamiento aplica el que resulte menor. En Madrid capital, el tipo aplicable en 2026 es del 29 % y tienes 30 días hábiles desde la firma en notaría para autoliquidarlo.
Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo (no de la vivienda entera) desde la compra hasta la venta. La gestiona cada ayuntamiento y es distinta de la ganancia patrimonial del IRPF: no las confundas.
Se paga en compraventas, donaciones y herencias siempre que exista una ganancia real de suelo. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto 26/2021, las ventas con pérdida quedan fuera de este impuesto: si vendes por menos de lo que pagaste y puedes demostrarlo con escrituras, no lo pagas.
¿Quién paga la plusvalía al vender un piso en Madrid?
En una compraventa lo paga el vendedor: quien obtiene la ganancia tributa. En una donación paga quien recibe el inmueble; en una herencia, cada heredero por su parte.
En la negociación se puede pactar que lo asuma el comprador o repartir el pago; con un asesor experimentado ese detalle se cierra por escrito antes de firmar. En Mr. House llevamos más de 25 años en Parla con los honorarios incluidos en el precio; el proceso completo está en nuestra guía de vender un piso en Madrid.
Cómo se calcula: método objetivo vs método real
Conviven dos formas de calcular la base imponible y el Ayuntamiento de Madrid aplica de oficio la más favorable; conviene entender ambas para poder revisarlo.
Método objetivo (por coeficientes)
Se multiplica el valor catastral del suelo (aparece en el recibo del IBI) por un coeficiente según los años de tenencia publicado por Hacienda. Sobre esa base se aplica el tipo municipal: en Madrid capital, el 29 % en 2026 (el máximo legal es 30 %).
Método real (por ganancia efectiva)
Toma la diferencia entre el precio de venta y el de compra escriturados, y le aplica el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble. El resultado es la base imponible; sobre ella se aplica también el 29 % en Madrid.
- Si compraste barato hace muchos años y ahora vendes caro, suele salir mejor el método objetivo.
- Si la ganancia real es pequeña o has hecho reformas caras, casi siempre gana el método real.
- Guarda siempre las dos escrituras (compra y venta): sin ellas no puedes acogerte al método real.
Casos en los que no se paga plusvalía
Además de las ventas con pérdida, hay situaciones exentas o bonificadas en Madrid capital: transmisiones entre cónyuges por sentencia de separación o divorcio, aportaciones a la sociedad de gananciales, dación en pago de la vivienda habitual y ciertas herencias directas con bonificaciones que pueden llegar hasta el 95 %. Si tu caso es una herencia o un divorcio, revisa antes cómo tributar en nuestra guía específica para vender un piso heredado o por divorcio en Madrid.
Plazos y trámite en el Ayuntamiento de Madrid
En una compraventa tienes 30 días hábiles desde la firma en notaría para presentar la autoliquidación en la Agencia Tributaria de Madrid; en herencias, el plazo es de 6 meses ampliables a 12 si lo pides dentro de los cinco primeros. Se puede presentar por sede electrónica o en las oficinas de Línea Madrid, y el pago se domicilia o se hace por carta de pago.
Antes de fijar el precio de venta conviene calcular cuánto te costará la plusvalía y la ganancia patrimonial. Si aún no tienes una valoración, empieza por saber cuánto vale tu casa.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Madrid
¿Qué pasa si vendo mi piso por menos de lo que pagué?
No pagas plusvalía municipal, siempre que puedas acreditar la pérdida con las dos escrituras (la de compra y la de venta). Aun así, hay que presentar la declaración informando de la operación para dejar constancia en el Ayuntamiento.
¿Se puede pagar 0 € de plusvalía en Madrid?
Sí, en tres supuestos habituales: ventas con pérdida demostrable, transmisiones entre cónyuges por separación o divorcio, y algunas herencias entre parientes directos con la bonificación municipal aplicada.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía tras vender?
En compraventa, 30 días hábiles desde la firma de la escritura en notaría. En herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 12 si se solicita en los primeros cinco.
¿Cómo se calcula la plusvalía en una herencia?
Se aplica la misma fórmula que en una venta (método objetivo o real), pero el impuesto lo pagan los herederos y se cuentan los años desde la última transmisión, no desde el fallecimiento. En Madrid, además, existen bonificaciones para la vivienda habitual del causante que pueden reducir mucho la factura.
