La nuda propiedad te permite vender tu casa hoy y seguir viviendo en ella gratis el resto de tu vida. Recibes un pago (habitualmente único) por la vivienda, pero conservas el usufructo vitalicio: sigues usándola como siempre. Es una opción pensada para mayores de 65-70 años que quieren liquidez sin mudarse ni endeudarse. En Mr. House te explicamos si te conviene y te calculamos cuánto podrías recibir, sin compromiso.
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¿Qué es exactamente la nuda propiedad?
Cuando vendes la nuda propiedad, la propiedad de la vivienda se divide en dos: el usufructo (el derecho a usar y disfrutar la casa) y la nuda propiedad (la propiedad “vacía”, sin uso). Tú vendes la nuda propiedad a un comprador-inversor y te quedas el usufructo vitalicio, así que sigues viviendo en tu casa hasta el final sin pagar alquiler. Cuando el usufructo se extingue, el comprador pasa a tener la plena propiedad. Puedes ver el detalle de cómo lo gestionamos en nuestra página de nuda propiedad.
¿Cuánto dinero puedes recibir? Cómo se calcula
El precio de la nuda propiedad es el valor de mercado de la vivienda menos el valor del usufructo que te reservas. El usufructo vitalicio se calcula con una regla fiscal sencilla: 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. Cuanto mayor eres, menos vale el usufructo y más vale (más cobras por) la nuda propiedad.
Ejemplo: una persona de 75 años con una vivienda que vale 200.000 €. Usufructo = 89 ? 75 = 14 % ? 28.000 €. Nuda propiedad = 200.000 ? 28.000 = 172.000 €. Ese sería el importe de referencia que recibirías, sobre el que el inversor aplica su margen. (En una venta real, cada operación se negocia; esto es la base del cálculo, verificado con la normativa fiscal.)
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Nuda propiedad vs. hipoteca inversa vs. renta vitalicia
Son las tres formas más habituales de convertir tu casa en dinero sin dejar de vivir en ella. Sus diferencias:
| Nuda propiedad | Hipoteca inversa | Renta vitalicia | |
|---|---|---|---|
| Qué haces | Vendes la propiedad y te quedas el uso | Pides un préstamo con la casa como garantía | Vendes la nuda propiedad a cambio de una renta mensual |
| Qué recibes | Un pago único (normalmente) | Dinero (único o en cuotas) que se devuelve con intereses | Una renta mensual de por vida |
| ¿Sigues viviendo en casa? | Sí, gratis y de por vida | Sí | Sí, gratis y de por vida |
| ¿Hay deuda o intereses? | No | Sí: los herederos deben devolver el préstamo + intereses | No |
| ¿Qué heredan tus hijos? | Nada de la vivienda (ya vendida) | La casa, si devuelven la deuda; si no, se vende | Nada de la vivienda |
No hay una opción mejor para todos: la nuda propiedad y la renta vitalicia dan más dinero y sin deuda, pero renuncias a dejar la casa en herencia; la hipoteca inversa conserva la propiedad para los herederos, pero genera una deuda con intereses. La elección depende de si priorizas liquidez o dejar la vivienda a tus hijos.
Fiscalidad: una gran ventaja si tienes más de 65 años
Si vendes la nuda propiedad de tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF (Agencia Tributaria). Es una de las grandes ventajas de esta fórmula frente a otras ventas: el dinero que recibes no tributa. Conviene confirmarlo en tu caso concreto, porque depende de que sea tu vivienda habitual.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir viviendo en mi casa si vendo la nuda propiedad?
Sí. Conservas el usufructo vitalicio, así que vives en la vivienda de forma gratuita hasta el final, sin pagar alquiler.
¿Quién paga el IBI y las derramas?
Por norma general, los gastos ordinarios (IBI, suministros, comunidad ordinaria) los asume el usufructuario, y las grandes reformas estructurales, el nudo propietario. Se puede pactar en el contrato.
¿Tengo que pagar impuestos por el dinero que recibo?
Si es tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, la ganancia está exenta de IRPF. En otros casos tributaría como ganancia patrimonial.
¿Mis hijos pueden oponerse?
No: la vivienda es tuya y puedes disponer de ella. Sí es recomendable hablarlo con ellos, porque la casa deja de formar parte de la herencia.
Te calculamos tu nuda propiedad sin compromiso
Si quieres saber cuánto podrías recibir por la nuda propiedad de tu casa y si te conviene frente a otras opciones, te lo calculamos y te asesoramos gratis y sin compromiso. Escríbenos por WhatsApp.
