Vender una casa heredada en 2026 tiene tres pasos previos ineludibles: aceptar la herencia, liquidar el Impuesto de Sucesiones (en la Comunidad de Madrid, con una bonificación del 99 % para hijos, cónyuge y padres, la factura suele ser simbólica) e inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro. Solo entonces puedes vender. En Mr. House llevamos más de 25 años ayudando a herederos en Madrid a hacerlo sin conflictos. Si tienes dudas sobre tu caso, escríbenos por WhatsApp.
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Paso 1: aceptar la herencia e inscribir la vivienda a tu nombre
Antes de poder vender necesitas convertirte legalmente en propietario. Para ello harás la aceptación y adjudicación de herencia ante notario, con estos documentos: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, el testamento (o la declaración de herederos si no lo hay), las escrituras de la vivienda y el DNI de los herederos. Después se liquidan los impuestos y se inscribe la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Sin ese cambio de titularidad, la venta no se puede firmar.
Paso 2: el Impuesto de Sucesiones
Se presenta en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento (ampliable otros 6 con solicitud de prórroga), mediante el modelo 650 ante la Comunidad de Madrid. La buena noticia para las herencias madrileñas: hay una bonificación del 99 % de la cuota para los grupos I y II (hijos, cónyuge, padres), así que en la práctica se paga muy poco. Desde el 1 de julio de 2025, hermanos, sobrinos y tíos (grupo III) tienen una bonificación del 50 % (Comunidad de Madrid). Además, la vivienda habitual del fallecido tiene una reducción del 95 % de su valor (con límite por heredero).
Paso 3: la plusvalía municipal
Al heredar también se genera la plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento de valor del terreno), que cobra el ayuntamiento donde esté la vivienda y paga el heredero. Muchos municipios aplican bonificaciones cuando se hereda la vivienda habitual entre familiares directos, así que conviene revisar la ordenanza del ayuntamiento concreto antes de calcularla.
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¿Y los impuestos cuando vendas la casa heredada?
Al vender tributarás en el IRPF por la ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de venta y el valor por el que declaraste la vivienda en el Impuesto de Sucesiones (ese es tu valor de adquisición), menos los gastos e impuestos de la herencia y de la venta. Si vendes poco después de heredar y a un precio cercano al declarado, la ganancia —y por tanto el impuesto— será pequeña. Los tipos van del 19 % al 28 % según el importe (Agencia Tributaria). Conviene declarar en Sucesiones un valor realista: uno demasiado bajo abarata el Impuesto de Sucesiones pero dispara el IRPF al vender.
El caso más difícil: varios herederos que no se ponen de acuerdo
Cuando una vivienda se hereda entre varios hermanos, todos pasan a ser copropietarios en lo que se llama un proindiviso. Para vender hace falta el acuerdo de todos. Si uno no quiere vender, hay salidas: que un heredero compre la parte de los demás (extinción de condominio), vender la vivienda entera y repartir el dinero, o —en última instancia— acudir a la acción de división de la cosa común, por la que un juez puede ordenar la venta en subasta. Antes de llegar a los tribunales, lo habitual es negociar; un intermediario neutral que valore la vivienda y proponga un reparto justo suele desbloquear la situación. Es una de las cosas que más hacemos: puedes ver nuestra página de venta de piso heredado o por divorcio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de Impuesto de Sucesiones en Madrid al heredar de un padre?
Muy poco. La Comunidad de Madrid bonifica el 99 % de la cuota para hijos, cónyuge y padres, así que una herencia que sin bonificación pagaría miles de euros queda reducida a una cantidad casi simbólica.
¿Puedo vender la casa antes de pagar el Impuesto de Sucesiones?
No de forma recomendable: para firmar la venta necesitas tener la vivienda inscrita a tu nombre, y para inscribirla debes haber aceptado la herencia y liquidado el impuesto.
¿Qué pasa si un hermano no quiere vender?
Se puede pactar que él compre tu parte o que la compres tú (extinción de condominio), o forzar la venta mediante la acción de división de la cosa común. Casi siempre se resuelve negociando antes de llegar al juzgado.
¿Tengo que pagar IRPF si vendo la casa que acabo de heredar?
Solo por la ganancia respecto al valor declarado en la herencia. Si vendes a un precio parecido al declarado, la ganancia y el impuesto serán mínimos.
Te acompañamos en todo el proceso
Desde la valoración de la vivienda hasta el reparto entre herederos y la venta, te acompañamos en cada paso y coordinamos con notaría y asesoría fiscal. La primera consulta es gratuita y sin compromiso. Escríbenos por WhatsApp y lo vemos.
