Cuando se habla de quién es el dueño de un inmueble pueden surgir dudas al respecto, concretamente a la hora de hacer trámites burocráticos como hipotecas, pagos de facturas, etc. Para ello es muy importante que tengamos en cuenta cuál es la diferencia entre los términos titularidad  posesión de un inmueble.

Diferencia entre los conceptos titularidad o posesión

Resulta complejo establecer la diferencia entre titular y propietario, pues pueden ser la misma persona, pero también pueden no serlo. Para arrojar algo de luz a estos conceptos es importante hablar primero del pleno dominio, conocido también como plena propiedad. El pleno dominio significa que una persona es titular de la propiedad sobre un bien, no existiendo diferencia alguna entre titular y propietario, ya que son la misma persona. Sin embargo, existen dos tipos de propiedad y es aquí donde podría haber discrepancias entre las figuras del titular y del propietario:

• La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona, llamada nudo propietario a ser dueño de un bien inmueble, pero sin poder gozar o disfrutar de él
• El usufructo es una figura en la que el goce, uso y disfrute lo ejerce una persona (usufructuario), sobre el bien que pertenece al nudo propietario.

Analicemos con un ejemplo para entenderlo: Un bien inmueble puede pertenecer a una señora de más de 80 años que no se encuentra en condiciones de realizar gestiones sobre él; ella es la propietaria pero no ejerce la titularidad sobre él porque lo ha entregado en usufructo a uno de sus hijos. El hijo hace uso y disfrute del inmueble y, como titular del mismo, decide ponerlo en arrendamiento y aprovechar los ingresos que el hogar da.

Es importante destacar también que ser titular de un inmueble puede acarrear derechos. Por ejemplo, deducir en el IRPF la adquisición de una vivienda para uso habitual solo podrá hacerlo el que aparezca como titular de la vivienda, así como del préstamos hipotecario, en caso de haberlo.

Titularidad o posesión: derechos y obligaciones

Podemos afirmar que la propiedad – el dominio pleno- es la categoría mayor; la más amplia y comprensiva de aquéllos. Este derecho incluye la mayor cantidad de facultades posibles que alguien pueda tener sobre una cosa.

El dueño tiene el derecho de poseer, usar, gozar (derecho de extraer los frutos), disponer (derecho de vender, donar; constituir hipotecas, abandonar o consumir la cosa), excluir a otros, cerrar y administrar la cosa. Cabe aclarar que todo ello con las limitaciones legales que puedan estar dispuestas, pues ningún derecho puede ser ejercido abusivamente o contrariando la buena fe, la moral y las buenas costumbres.

Si la cosa de que se trata es un bien inmueble u otro bien registrable, tal el caso de los vehículos, para ser propietario es necesario no sólo tenerla en todos los sentidos expuestos, sino que además debe estar inscripta en el
Registro de la Propiedad Inmueble.

Nuestra legislación exige para los casos expresados que la persona que obtuvo la cosa porque la compró, la recibió en donación, la heredó o porque la consiguió por prescripción adquisitiva (usucapión), deba llevar a cabo la inscripción registral. De no hacerlo, el “dueño” estará impedido de ejercer con plenitud todos los derechos y facultades que la ley le acuerda.

¿Qué beneficios obtienen las partes de este tipo de compraventa?

Este tipo de compraventa es beneficioso para ambas partes por las siguientes razones:

• Para el usufructuario porque podrá seguir disfrutando de su casa de la misma forma que lo hacía cuando ostentaba el pleno dominio del inmueble. A su vez recibirá al momento el importe por haber cedido la nuda propiedad. Así podrá seguir viviendo en su casa el resto de su vida, disfrutando del dinero proveniente de su propia venta.
• Para el comprador al obtener un inmueble mucho más barato de lo normal (20-50% menos del valor que debería tener), ya que no podrá disfrutar plenamente de su propiedad hasta que el vendedor (usufructuario) fallezca, o hasta que se cumpla el plazo estipulado en el contrato. Esto dependerá del acuerdo al que se haya llegado previamente.

¿Quién se hace cargo de los gastos de la vivienda?

En este caso el comprador (propietario de la nuda propiedad) se hará cargo de los gastos de la comunidad de vecinos, así como de las posibles derramas, y del impuesto sobre los bienes inmuebles (IBI). Por su parte el vendedor (propietario del usufructo) se encargará de abonar los gastos derivados de su uso y disfrute en la vivienda, como la luz y el agua.

A modo de resumen, el pleno dominio de una propiedad se compone de usufructo y nuda propiedad. Estos dos elementos sin embargo no tienen porqué pertenecer a la misma persona. Así, el pleno dominio de un inmueble tan solo lo obtendrás si posees tanto el usufructo, como la nuda propiedad.